השופט א' א' לוי:
מבוא
1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופטת ד"ר נ' אפל-דנון), שניתן ביום 1.9.02, בה"פ 118/01, בו נקבע כי על המערערות, מדינת ישראל ורשות הפיתוח (להלן: "המערערות"), לפצות את המשיבים בגין הפקעת מקרקעין בסכום של 418,000 ל"י נכון ליום 19.3.76, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד 1964, בתוספת 10% בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
רקע עובדתי
2. ארבעת המשיבים (להלן: "המשיבים") הם אחים, ועובר להפקעה היו זכאים להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח של 10,385 מ"ר, שהם 1/4 מהזכויות בחלקה 3 בגוש 17530 מאדמות כפר רינה, שלימים היו חלק משכונת הר יונה בנצרת עילית (להלן: "המקרקעין"). ביום 1.1.76 נרשמה על המקרקעין הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור, 1943 (להלן: "הפקודה"), וביום 19.3.76 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר ההפקעה. יצוין שהפקעה זו הייתה חלק מהפקעה רחבת היקף באותו אזור, אשר כללה שתי חטיבות קרקע בשטח כולל של 4,722 דונם.
בשנת 2001 הגישו המשיבים לבית משפט קמא, המרצת פתיחה בה עתרו לקביעת שוויים של המקרקעין נושא ההפקעה, לצורך קבלתו של פיצוי בהתאם לסעיף 12 לפקודה. את בקשתם תמכו המשיבים בחוות דעתו של שמאי מקרקעין, אינג' נחום פרימנגר, אשר העריך את הקרקע המופקעת, נכון ליום 19.3.76, בסכום של כ- 60 ש"ח לדונם. המערערות, אשר חלקו על הערכה זו, הגישו מטעמן שתי חוות דעת.
האחת, אשר כללה תיאור של המצב התכנוני במקרקעין עובר להפקעה, ונערכה על ידי האדריכלית חגית לוסטיג, ששימשה בעבר כאדריכלית מחוז הצפון של מינהל מקרקעי ישראל. חוות הדעת השנייה נערכה על ידי מר דוד שקד, המשמש בתפקיד שמאי מקרקעין מחוזי במשרד המשפטים, לשכת מחוז חיפה והצפון. מר שקד העריך את מחיר הדונם בחלקה ערב ההפקעה, בסכום של 0.39 ש"ח בממוצע.
המחלוקת וההכרעה בבית משפט קמא
3. המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים בבית משפט קמא, התמקדה בסוגיית המצב התכנוני שחל על המקרקעין ערב ההפקעה, הואיל ולכך נודעת השלכה על ערך המקרקעין, וממילא גם על הפיצוי בגין ההפקעה. תחילה, התווה בית המשפט את עקרונות הפיצוי הקבועים בסעיף 5, 7 ו-12 לפקודה, היינו, שאת שווי המקרקעין יש לקבוע ליום פרסום הודעת ההפקעה, ועל פי שוויים בשוק החופשי. עוד נקבע, כי בקביעת הפיצויים אין להתחשב בתוכניות חדשות שאושרו לאחר מעשה ההפקעה או לצורך מימושה (עמוד 5 לפסק הדין).
בית המשפט המחוזי מצא כי ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית הבניין המנדטורית
The Galilee District Regional Outline Planning Scheme משנת 1942 (להלן: "התוכנית המנדטורית"), אשר סיווגה את המקרקעין כאזור חקלאי. ובאשר לפער העמוק הקיים בין הערכותיהם של השמאים של הצדדים, קבע בית המשפט, כי מקורו בהשקפתם השונה ביחס לפוטנציאל הבנייה במקרקעין מכוח תוכנית זו, ובלשון בית המשפט (בעמודים 6 ו-7 לפסק הדין):
"הפער בין שני השמאים נובע מכך שחוות הדעת של מר פרמינגר, מטעם המבקשים, יוצאת מנקודת הנחה כי ניתן לבנות על כל דונם מהחלקה בניין אחד בהתאם לתוכנית מנדאטורית RP/50/42. ומכאן לגרסת המבקשים ניתן לבנות עשרה בניינים על רבע החלקה אשר בבעלותם.
לעומת זאת טוען שמאי המדינה, מר שקד ונתמך בעדותה של הגב' לוסטיג ... כי על פי הפירוש של התכנית RP/50/42 ניתן לבנות על כל החלקה בת 40 הדונם רק בניין אחד. באשר לאפשרות הגשתה של תוכנית פרצלציה לשם בניה למגורים על מלוא החלקה ציינה גב' לוסטיג כי זהו מצב תכנוני חדש שלא היה קיים או היה צפוי במועד הקובע ... תוכנית פרצלציה משנה מצב תכנוני ומחוייבת בהליך של דיון ואישור לפני מוסדות התכנון ... אין כל יסוד לטענה כי קונה מרצון בשנת 1976, במועד הקובע, ראה לנגד עיניו אישורה של תכנית, המשנה את המצב הסטטוטורי של החלקה ואין כל ראיה שמישהו יזם תוכנית כאמור או החל בהליכים לאישורה".
4. בהכריעו במחלוקת זו קבע בית המשפט, כי עיון בתוכנית המנדטורית מעלה, שעל הקרקע ניתן היה לאשר את הקמתם של 5 בניינים על חמישה דונם, בעוד שעל יתר המקרקעין לא ניתן היה לבנות כלל. את מסקנתו זו סמך בית המשפט על פרשנות התוכנית, לפיה אפשר היה ליזום תוכנית פרצלציה, אשר מכוחה ניתן היה לקבל היתרי בניה על כמחצית משטח הקרקע, וכן על סמך עדותה של גב' לוסטיג, שלא שללה את האפשרות להכנת תוכנית פרצלציה בהתאם לתוכנית המנדטורית, ובלשון בית המשפט בעמוד 10 לפסק הדין:
"מן האמור עולה, כי אין לשלול לחלוטין את האפשרות שניתן היה לבצע פרצלציה בחלקה נשוא התביעה של 40 דונם על ידי יזם בעל מעוף באופן שתתאפשר יותר מבניית בית אחד על החלקה. הדבר היה אפשרי, והראיה: הוצג מכתב (ת/3) של יו"ר הוועדה המחוזית לבניין ותכנון ערים מחוז הגליל טבריה מ-18.9.50 לחברת פיתוח פוריה ממנו עולה כי הוגשה תכנית פרצלציה על שתי חלקות מתוך שטח פוריה והוועדה המחוזית לתכנון ובניין ערים החליטה ב- 30.08.50 כי האגף לבינוי עיר וכפר הכין תכנית מתאר כללית של שטח פוריה עילית בה יסומנו גודל המגרשים, ואושרה חלוקת מגרשים בני דונם אחד בחלק מהשטח בתנאי שעל כל מגרש יוקם לא יותר מבניין אחד בלבד. העובדה שקיימות הגבלות בניה, איננה מביאה בהכרח למסקנה שבנייה כזו לא היתה יכולה להתקיים ושלא היה לה שום פוטנציאל לכך. העובדה שבשנות ה-70 לא ניתנו היתרי בניה מכוח התוכנית המנדטורית איננה מעידה שהיתר כזה לא היה ניתן אילו נתבקש ולא הוכח כי היתרים כאלה נתבקשו ולא ניתנו".
בהסתמך על הערכתו של השמאי מטעם המדינה אשר בחן את מחירו של דונם בכפר כפר ריינה, ואשר שיקלל לתוכו את כל המגבלות החלות על המקרקעין נושא ההפקעה, קבע בית המשפט, כי נכון ליום ההפקעה עמד מחירו של דונם בו ניתן היה לבצע בניה על סך של 63,234 ל"י. באשר לחלק המקרקעין שאינו מיועד לבניה, קבע בית המשפט כי ערכו של חלק זה עמד על סך 8000 ל"י לדונם, ולמסקנה זו הגיע לאחר שבדק את מחיריהן של עסקאות אשר בוצעו באותו אזור.
הטענות בערעור
5. על פסק הדין הגישה המדינה ערעור, והמשיבים הגיבו בערעור שכנגד, אולם עם פתיחת הדיון הודיעו המשיבים כי הם חוזרים בהם מערעורם, ועל כן נותר לדון ולהכריע בערעורן של המדינה ורשות הפיתוח בלבד.
לטענת המערערות, טעה בית משפט קמא משקבע כי על פי התוכנית המנדטורית ניתן לבנות על המקרקעין נושא ההפקעה. בכך טוענות המערערות, החמיץ בית המשפט את תכליתה של התוכנית אשר ייעדה את המקרקעין לחקלאות. עוד טענו המערערות, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי מובילה לתוצאה בלתי סבירה, לפיה על קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית, ניתן לבנות על מחצית משטחה. עוד נטען, כי טעה בית משפט קמא משנתן פרשנות מרחיבה לסעיף 9 לתקנון התוכנית המנדטורית, והואיל וסעיף זה מסמיך את הוועדה המחוזית לאשר בנייה במקרקעין רק במקרים מיוחדים, וכאשר הבנייה המוצעת תואמת את הסביבה ויוזם אותה גוף ציבורי, שלדעת הוועדה, יש ביכולתו להוציאה אל הפועל.
ועוד טענו המערערות, כי טעה בית משפט קמא שעה שהתעלם משומות שהוצאו לחלקות סמוכות אשר הובאו בפניו, ולפיהן נע ערכו של דונם באזור בין 3000 ל-10,000 ל"י. כן נטען, כי בית המשפט התעלם מהעובדה כי הקרקע הוכרזה כקרקע חקלאית בהתאם לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, הכרזה שהחילה עליה מגבלות בכל הנוגע לשימוש למטרות לא-חקלאיות. לבסוף נטען, שקביעת בית המשפט כי ניתן לערוך בעתיד תוכנית פרצלציה, כמוה כהתחשבות בתוכניות שיקבלו תוקף לאחר ההפקעה, דבר הנוגד את האמור בסעיפים 5 ו-7 לפקודה.
דיון